Metodologia
Analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. zweryfikowali dane dotyczące ofert sprzedaży mieszkań wprowadzonych i zaktualizowanych w portalu Gratka.pl (wyeliminowano rekordy powtarzające się i zawierające ewidentne pomyłki). Otrzymana w wyniku weryfikacji, licząca ponad 150 tys. rekordów baza danych została następnie poddana szczegółowej analizie, która pozwoliła na uzyskanie wiarygodnych wyników, umożliwiających podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w styczniu 2010 r. Należy jednak podkreślić, że wszelkie uśrednione stawki podane w niniejszym opracowaniu wynikają z cen ofertowych – a więc odzwierciedlają oczekiwania sprzedających nieruchomości poprzez portal Gratka.pl. Raport nie zawiera danych transakcyjnych.
Styczeń – nowy rok, stare ceny
W pierwszym miesiącu 2010 r. na rynkach wtórnych największych miast Polski obserwowano wyjątkową stabilność poziomu średnich cen. Większe ruchy cenowe należały do rzadkości, a w nielicznych tego rodzaju przypadkach często nie kontynuowały kierunku z poprzedniego miesiąca/-ęcy, stanowiąc tym samym pewnego rodzaju korektę wcześniejszych wzrostów lub spadków. Do największej zmiany średniego poziomu cen w porównaniu do końca 2009 r. doszło w Krakowie, gdzie odnotowano spadek w wysokości 1,4%.
Warszawa
Średnie ceny ofertowe mieszkań na warszawskim rynku wtórnym (zł/m2), grudzień 2009-styczeń 2010
Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (styczeń 2010 r.)
Średnia cena ofertowa na warszawskim rynku wtórnym pozostała na poziomie zbliżonym do odnotowanego w końcu ubiegłego roku. Ruchy cenowe były symboliczne. W żadnej z dzielnic nie odnotowano wzrostów średniej ceny przekraczających 1%. Większe spadki cen również należały do rzadkości. Odnotowano je jedynie na Pradze Północ (-2,4%) oraz w Śródmieściu (-1,2%). Poziom trzymały zwłaszcza ceny mieszkań na „nowym” rynku wtórnym. Na „starym” rynku wtórnym odnotowano jednoprocentowy spadek średniej ceny.
Na „nowym” rynku wtórnym do największego spadku doszło na terenie Pragi Północ (6,2%) i to on zadecydował o wspomnianym już wcześniej obniżeniu średniej ceny dla całej dzielnicy. W ubiegłym miesiącu doszło tam jednak do porównywalnego wzrostu, w związku z czym poziom cen wrócił do poprzedniego poziomu. Na Saskiej Kępie ceny ofertowe „nowych mieszkań” oferowanych na rynku wtórnym spadły o 2,1%. Obniżka cen w wysokości 1% dotyczyła także tego rodzaju mieszkań oferowanych na terenie dzielnicy Włochy. Z kolei najsilniejszy wzrost średniej ceny miał miejsce na Żoliborzu (2%).
Na „starym” rynku wtórnym największe spadki średniego poziomu cen miały miejsce w Śródmieściu (1,9%), gdzie wciąż utrzymuje się trend spadkowy. Największe zwyżki zanotowano na Białołęce (3,1%), a także w dzielnicach: Wawer (2%), Włochy (1,4%) i Ursynów (1%).
Miasta aglomeracji warszawskiej
Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym miejscowości aglomeracji warszawskiej (zł/m2), grudzień 2009-styczeń 2010
Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (styczeń 2010 r.)
Porównując średnie ceny ofertowe na wtórnym rynku mieszkaniowym miejscowości aglomeracji warszawskiej w styczniu 2010 r., widać stabilizację poziomów cenowych. Jedynie w wypadku Otwocka wystąpił widoczny, wynoszący 1,3% spadek ceny w porównaniu z poprzednim miesiącem. Tym samym zniwelował już część wzrostu z grudnia 2009 r. Spadek cen nie był jednak na tyle duży, by średni poziom cen w tym mieście zszedł ponownie poniżej granicy 6 tys. zł/m².
NAJWIĘKSZE MIASTA POLSKI
Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym największych miast Polski (zł/m2), grudzień 2009-styczeń 2010
Opracowanie: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl (styczeń 2010 r.)
W pierwszym miesiącu 2010 r. w grupie największych miast Polski panowała stabilizacja cenowa. Jedynie w przypadku Krakowa zarejestrowano spadek w wysokości 1,4%.
Wnikając głębiej w strukturę oferty, można dostrzec nieco większe zmiany. Na „nowych” rynkach wtórnych dominowały wzrosty cen, natomiast na „starych” ceny w większości przypadków były stabilne. Wzrosty cen na „nowych” rynkach nie przekładały się w prosty sposób na średnia cenę liczoną dla całego rynku. Należy pamiętać, iż mieszkania nie starsze niż 10 lat ze względu na swoją liczebność mają mniejszy wpływ na średni poziom cen liczony dla całego miasta, niż zdecydowanie większy ”stary” rynek wtórny. Największe wzrosty cen w styczniu 2010 r. na „nowym” rynku wtórnym zarejestrowano w Katowicach (2,8%) oraz w Gdańsku (2,2%). W wypadku starszych mieszkań najsilniejszy wzrost średnich cen w gronie analizowanych miast miał miejsce również w Katowicach (2,4%), dzięki czemu średnia cena tego rodzaju mieszkania ponownie przekroczyła granicę 4 tys. zł/m². Do największych spadków średniej ceny zarówno na „nowym”, jak i „starym” rynku wtórnym doszło w Krakowie. Ich wielkość była zbliżona i wynosiła ok. 1,5%. W związku z tym średnia cena mieszkania nie starszego niż 10 lat spadła poniżej 8 tys. zł/m².
Artykuł doadł: Kamil Bielicki
