Kupno mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym - jak się do tego przygotować, na co zwrócić szczególną uwagę?
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z wieloma zagrożeniami. Bardzo ważnym elementem przy podejmowaniu decyzji powinna być wiarygodność oraz przejrzystość dotychczasowych działań dewelopera.
Należy zwrócić szczególną uwagą na to czy:
- firma deweloperska nie znajduje się w stanie upadłości lub likwidacji;
- deweloper posiada ostateczne decyzję – pozwolenie na budowę;
- realizacja inwestycji nie jest opóźniona w stosunku do przedstawionego nam harmonogramu;
- powierzchnia, która w przyszłości stanowić ma nasze mieszkanie, nie została już wcześniej sprzedana komuś innemu.
Ryzyka związanego z zakupem nieruchomości nie da się w pełni wyeliminować, ale można spróbować je ograniczyć. Poniżej kilka wskazówek jakie działania należy podjąć w tym celu:
KROK 1: Wyszukanie wszelkich informacji na temat dewelopera, nie tylko w internecie – w oficjalnym serwisie danej firmy, ale także na forach internetowych czy też w publikacjach prasowych.
KROK 2: Sprawdzenie firmy sprzedającej nam mieszkanie w Polskim Związku Firm Deweloperskich i Krajowym Rejestrze Sądowym. W tym ostatnim można zdobyć wiedzę dotyczącą kapitału zakładowego, danych dotyczących tego, kto może być przedstawicielem dewelopera, a także bardzo ważne – czy nie jest on w stanie upadłości lub likwidacji.
KROK 3: Kluczowe jest sprawdzenie, czy deweloper posiada ostateczną decyzję – pozwolenie na budowę. Adnotacja o ostateczności ww. decyzji zamieszczana jest na dokumencie decyzji przez organ administracyjny, który decyzję tę wydał. Wskazane jest także sprawdzenie poprzednich inwestycji dewelopera pod kątem ich terminowości czy ewentualnej wadliwości wybudowanych budynków i lokali.
KROK 4: Umowę przedwstępną warto zawierać z deweloperem w formie aktu notarialnego, co zagwarantuje kupującemu możliwość dochodzenia zawarcia przed sądem umowy ostatecznej, gdy deweloper odmówi jej zawarcia.
Niezmiernie ważne jest także aby osoba podejmująca decyzję o zakupie mieszkania była wyczulona na niepokojące sygnały. Należą do nich między innymi sytuacje gdy deweloper:
- nie zgadza się na wgląd do dokumentów związanych z planowaną inwestycją;
- nie zgadza się na wcześniejsze zapoznanie się przez nabywającego z projektem umowy (wszystkie wątpliwości kupującego odnośnie niejasności w poszczególnych zapisach powinny być wyjaśnione przez dewelopera przed podpisaniem umowy) lub kiedy odmawia wprowadzenia korekt do umowy;
- nie posiada ostatecznego pozwolenia na budowę. Można wtedy spodziewać się nie tylko opóźnień w realizacji inwestycji, ale nawet jej nierozpoczęcia.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego również należy zachować wzmożoną czujność. Kupujący może mieć do czynienia – tak samo jak przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego – z problemami dotyczącymi własności sprzedawanej nieruchomości. Dodatkowo należy zwrócić szczególna uwagę na to czy:
- nieruchomość nie jest zadłużona
- w mieszkaniu nie jest zameldowany kto inny (stosowne zaświadczenie sprzedający uzyskać może w urzędzie gminy i powinniśmy wymagać, aby przedstawił je przed podpisaniem aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż lokalu).
W celu zminimalizowania ryzyka, że sprzedający mieszkanie ma nieuczciwe zamiary powinno się:
KROK 1: Sprawdzić aktualny, wydany w dniu zawierania umowy sprzedaży odpis księgi wieczystej (najlepiej z pomocą profesjonalnego doradcy).
KROK 2: Dokładnie przeanalizować umowę sprzedaży. Powinna ona zawierać oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich.
KROK 3: Poprosić właściciela o udostępnienie kupującemu wszelkich dokumentów dotyczących mieszkania: wysokości opłat (wraz z potwierdzeniem o niewystępowaniu żadnych zaległości), stanu zameldowania, działalności wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (planowane remonty, realizowane działania).
KROK 4: W przypadku, gdy nieruchomość kupowana jest z udziałem pośrednika sprawdzić jego licencję oraz ubezpieczenie. Wskazane jest także przeszukanie informacji na jego temat w internecie czy forach dyskusyjnych.
Co powinno wzbudzić nieufność:
- gdy cena mieszkania jest wyjątkowo atrakcyjna;
- kiedy sprzedający wywiera presję na szybkie zawarcie umowy sprzedaży bez możliwości sprawdzenia dokumentów czy uzyskania informacji przez kupującego.
Anita Woźniak, radca prawny, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto
Artykuł dodał: Kamil Bielicki
