Słownik nieruchomości biurowych, czyli jak zrozumieć rynek real estate na przełomie 2008/2009
Koniec roku 2008 okazał się cięższy dla światowej gospodarki niż przewidywały to zeszłoroczne prognozy. Rynek nieruchomości traci na recesji państw zachodnioeuropejskich, które gwałtownie hamują zamówienia i inwestycje. Czy Nowy Rok przyniesie deweloperom więcej optymizmu?
Rosnący popyt
Jak wynika z raportu „Powierzchnie Biurowe w Warszawie – Badania Popytu i Preferencji Najemców 2008” opracowanego przez firmę Nowy Adres i instytut badawczy Millward Brown SMG/KRC, w ciągu najbliższych dwóch lat co czwarta firma planuje wynająć powierzchnię biurową. Polski rynek nieruchomości broni się i wciąż jest atrakcyjny dla inwestorów, gdyż notuje się na nim stały wzrost konsumpcji społeczeństwa. Na jego korzyść działa także zawieranie długoterminowych umów najmu. Według analiz przeprowadzonych przez Ernst & Young, całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynosi ponad 4,2 mln m.kw., z czego ponad 65% powierzchni zlokalizowana jest w Warszawie.W odpowiedzi na wzrost popytu na powierzchnie biurowe w Polsce w najbliższych latach nastąpi gwałtowny przyrost ich wielkości.
Warszawa bez pustostanów biurowych
Pomimo kłopotów banków i inwestorów na świecie i rokowań, że rynek powinien się uspokoić, nadal obserwujemy zmniejszający się procent powierzchni niewynajętych - w Centrum Warszawy wynosi obecnie ok. 3%, a więc jest to odsetek mniejszy niż w większości państw europejskich. Szacuje się, że do 2010 roku w całej Warszawie trafi na rynek około 1 mln m.kw. powierzchni biurowej. Można przypuszczać, że nastąpi wówczas przejściowy problem z pozyskaniem najemców, szczególnie poza centrum. Z pewnością nastąpi stabilizacja a nawet obniżenie stawek czynszów. - W Warszawie na pewno dużą popularnością i zainteresowaniem będą się cieszyły budynki wysokiej klasy, położone w centrum. Jest ich stosunkowo mało, przez ostatnich kilka lat do użytku oddano dosłownie kilka w ciągu roku – mówi Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający Kancelarii Brochocki Nieruchomości. W Centrum Warszawy powstanie kilka nowych projektów w prime location. Dla przykładu można podać inwestycje spółki Mermaid Properties: Libra Business Centre – biurowiec klasy A, zlokalizowany przy zbiegu Alei Jerozolimskich oraz ulicy Gottlieba Daimlera, czy Jasna Residence w samym sercu stolicy, w której inwestor planuje również powierzchnie biurowe.
Łódź alternatywą
Jeżeli jednak dojdzie do wstrzymywania realizacji nowych inwestycji biurowych to skutki będą widoczne dopiero za dwa lub trzy lata. Niestety, odbije się to na najemcach poprzez wzrost czynszów. Wiele firm, aby obniżyć koszty zdecyduje się na przeniesienie siedziby na obrzeża Warszawy lub wręcz do pobliskich jej miast, np. Łodzi.Biorąc pod uwagę czynsze, najwyższe opłaty za powierzchnie biurowe obserwowane są w Warszawie (w centrum) i dochodzą do 35 euro za m.kw. W innych miastach wojewódzkich czynsze kształtują się na poziomie 15-20 euro za m.kw. Stąd powstające w Łodzi nowoczesne biurowce, technologią i wykończeniem nieodbiegające od projektów warszawskich, mogą przyciągnąć nie tylko łódzkie firmy, ale także ogólnopolskie koncerny, szukające alternatywy dla realiów Warszawy. Radosław Sieroń z Mermaid Properties zauważa, że - należy oczekiwać większego zainteresowania rynkami dotychczas mniej dostrzeganymi przez inwestorów. Centralne położenie i dobra komunikacja sprawiły, że Łódź staje się obecnie naturalnym kierunkiem rozwoju dla wielu renomowanych inwestorów, takich jak Philips, Bosch, Siemens i ostatnio Dell.
Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe poza stolicą generowany jest przede wszystkim przez Business Process Offshoring (BPO). Międzynarodowe koncerny zlecają realizację wybranych działań tańszym firmom zagranicznym i przenoszą swoje 'back office' czy też 'call centers' do miast, które mają niższe koszty pracy, ale jednocześnie posiadają wykwalifikowaną kadrę pracowników. Za wyborem Łodzi przemawia coraz więcej czynników. Planowana budowa autostrad (A1, A2), międzynarodowe lotnisko, rozbudowa sieci szybkich połączeń kolejowych i oczywiście niższe czynsze, to niekwestionowane atuty Łodzi.
- Mając na uwadze zalety geograficzne i potencjał inwestycyjny Łodzi, podjęliśmy decyzję o rewitalizacji i rozbudowie dawnego „Próchnika”, który pod nazwą Cross Point już w lipcu 2009 roku będzie oferował przyszłym najemcom 12,5 tys. m.kw. nowoczesnej powierzchni biurowej – dodaje Sieroń.
Kryzys
Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki Nieruchomości twierdzi, że - kryzys odbije się po obu stronach tego rynku, czyli zarówno dla deweloperów, którzy będą kształtowali podaż na nieruchomości komercyjne, ale również dla firm, które będą kształtowały popyt. Skutkiem obecnego kryzysu gospodarczego na świecie są głównie problemy z pozyskaniem finansowania przez deweloperów. Banki będą bardziej rygorystycznie żądać od inwestorów umów typu pre-lease przed podjęciem decyzji o przyznaniu kredytu na inwestycję biurową, będącej jeszcze w budowie lub w sferze planów, a wiążącej najemców na najbliższe lata. Konsekwencją braku źródeł finansowania, będzie redukcja planów inwestycyjnych lub wręcz rezygnacja z realizacji projektów przez wiele firm.
Najbliższe lata zadecydują o istnieniu wielu spółek na rynku. Podczas gdy dla dużych firm będzie to jedynie sprawdzian, dla małych deweloperów nastał czas „być albo nie być” – dodaje Sieroń z Mermaid Properties.
Z jednej strony przy obecnym tempie wzrostu gospodarczego realizowana przez deweloperów podaż na powierzchnie biurowe może nie zaspokoić potrzeb klientów przez następne 1,5 – 2 lata, a co za tym idzie – spowodować dalszy wzrost cen.
Po tym okresie powinna nastąpić stabilizacja cen w związku z pojawieniem się w drugiej połowie 2007 oraz w 2008 roku licznych inwestorów z nowymi pomysłami na projekty biurowe. Nie wiadomo jednak ile z planowanych na lata 2011-2012 projektów doczeka się realizacji. Z drugiej strony nikt nie jest w stanie przewidzieć jak obecny kryzys finansowy będzie miał przełożenie na plany rozwojowe firm - puentuje Sieroń.
Czas negocjacji
Jednakże na rynku nieruchomości biurowych już odczuwa się pogorszenie sytuacji, co odbija się na wysokości stawek transakcyjnych czynszów. W konsekwencji najemcom jest znacznie łatwiej negocjować warunki umowy. Właściciele chcą zatrzymać najemców, którzy ze względu na sytuacje na rynku zwlekają z podjęciem decyzji o zmianie lokalizacji. Z drugiej strony, szczególnie poza ścisłym centrum, jest duża podaż nowych i stosunkowo niedrogich biur, które cieszą się dużym zainteresowaniem. - Dlatego rok 2009 upłynie dla wielu graczy pod znakiem renegocjacji, które są w tym momencie o wiele łatwiejsze dla najemcy aniżeli to miało miejsce jeszcze np. rok temu – podsumowuje sytuację Andrzej Brochocki.
Ze względu na popyt na umowy typu pre-lease które umożliwiają developerom uzyskanie finansowania bankowego, dla dużych najemców, którzy planują zmianę biur w ciągu następnych 2-3 lat teraz właśnie jest optymalny moment na negocjowanie i podpisywanie długoterminowych umów najmu tego typu. Klienci będą mogli teraz uzyskać znacznie lepsze warunki oferty teraz niż za 2 lata.
Prognozy
Rok 2009 w opiniach ekspertów nie przyniesie drastycznych zmian na rynku nieruchomości. Deweloperzy komercyjni są w znacznie bardziej komfortowej sytuacji niż inwestorzy mieszkaniowi. Firma doradcza DTZ szacuje, żew 2009 wielkość dostępnej powierzchni biurowej wzrośnie do 3,5 mln m.kw., co stanowi ok. 30% niż w chwili obecnej.Poprzednie lata na warszawskim rynku obfitowały w rekordy. W 2007 roku zaobserwowano najwyższy w historii popyt - na poziomie 430 tys. m.kw. Specjaliści są zgodni – nawet jeśli najbliższy rok nie przyniesie tak owocnych wyników, sytuacja rynkowa będzie zadowalająca.
Artykuł dodał: Kamil Bielicki
