Raport King Sturge: Rynek Powierzchni Biurowych w Europie 2008
Najnowszy raport zaprezentowany 6 października 2008 roku na Expo Real w Monachium przez firmę King Sturge analizuje rynek powierzchni biurowych 45 miast 28 krajów w Europie. Raport przedstawia główne trendy na lokalnych rynkach inwestycyjnych oraz rynkach wynajmu powierzchni biurowych.
Europejskie rynki nieruchmości biurowych
Europejskie rynki biurowe znajdują się w najtrudniejszej sytuacji od pięciu ostatnich lat. Na początku, rynek inwestycji przyjął na siebie ciężar kryzysu, nie mniej jednak raport King Stuge przedstawia dane świadczące o słabszym zainteresowaniu wynajmem nieruchomości oraz rosnącej podaży, chociaż wzrost stawek najmu w najlepszych lokalizacjach raczej spowalnia, niż spada.
Rynki inwestycyjne
Niepokój na rynkach finansowych spowodował wstrzymanie kredytów, spadek wartości nieruchomości oraz korektę stóp zwrotu. Raport King Sturge wskazuje na wzrost stóp zwrotu w większości krajów w Europie, o średnio 90 punktów bazowych w 45 spośród analizowanych miast.
Wielka Brytania przoduje w tym cyklu koniunkturalnym, w związku z czym brytyjskie miasta odnotowały największy wzrost, o średnio 165 punktów bazowych. Analitycy King Sturge spodziewają się, że zanim nastąpi oczekiwana poprawa, dojdzie do dalszych spadków rentowności nieruchomości w Europie.
Rynki najmu
Rynki najmu spowalniają w wyniku kryzysu na rynkach kredytowych, który wpłynął na odłożenie decyzji najemców o relokacji firmy bądź jej dalszym rozwoju. Tą sytuację potwierdza mniej podpisanych umów najmu i nieznaczny wzrost podaży; ciężej jest także uzyskać kredyt na finansowanie projektów inwestycyjnych.
Stawki czynszów
Spowalnia wzrost wynajmu powierzchni w najlepszych lokalizacjach, pomimo to stawki czynszów pozostają stabilne, chociaż przewiduje się ich spadek w przeciągu najbliższych 12 miesięcy. Najbardziej narażone na spadki są największe międzynarodowe centra finansowe jak m.in. Londyn, pozostałe miasta są poniekąd chronione przed kryzysem.
Środkowo i wschodnioeuropejskie rynki obecnie mają się dobrze, dzięki utrzymującemu się popytowi na wysokiej jakości nowoczesną powierzchnię biurową. Można jednak spodziewać się nieznacznego spowolnienia z uwagi na wpływ jaki wywiera na lokalny rynek światowy kryzys gospodarczy.
W Turcji wciąż odnotowuje się wzrost czynszów, mimo to należy obserwować jak ten rynek zareaguje na globalne spowolnienie. Wciąż przybywa najemców w Zagrzebiu (Chorwacja) i w Bukareszcie (Rumunia); oba te rynki nie zanotowały spadku ilości podpisywanych umów.
Na co rynek nieruchomości biurowych nie był przygotowany?
Nagłe polepszenie w sektorze biur w przeciągu ostatnich 12 miesięcy zostało nieoczekiwanie przerwane. Rynki nieruchomości mają zwyczaj do zachowań cyklicznych ze względu na długi okres zwiększania podaży powierzchni oraz większą wrażliwość na wahania stóp zwrotu z inwestycji. W przypadku nieruchomości biurowych, sytuację wzmaga dodatkowo powiększająca się niestabilność czynników napędzających gospodarkę.
Koncentracja popytu na powierzchnie biurowe w usługach finansowych i doradczych, przy widocznym upowszechnieniu procesów globalizacyjnyjnych w obrębie tych sektorów, utworzyły ścisłe powiązania z wahaniami gospodarczymi na świecie. W szczególności duże centra finansowe, które wyspecjalizowały się w operacjach zagranicznych są podatne na międzynarodowe wpływy.
W sumie, ta zmiana wpłynęła na wzrost popytu na przestrzeni cyklu, ale kosztem zwiększonej niestabilności i gwałtownych spadków.
Perspektywy
Obecne spowolnienie na rynku będzie prawdopodobnie odczuwalne w 2009 roku z pewną nadzieją na polepszenie przed rokiem 2010. Pomimo okresów niestabilności gospodarczej w przeciągu 30 ostatnich lat nastąpił namacalny wzrost zatrudnienia w biurach w Europie Zachodniej, kosztem miejsc pracy w przemyśle i rolnictwie. Przewidywany jest wzrost popytu na produkty i usługi finansowe, chociaż w mniejszym stopniu niż w przeciągu ostatniej dekady.Tym samym podtrzymane zostanie w długiej perspektywie czasu zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe i nastąpi wzrost ich udziału na rynku nieruchomości.
Rynek powierzchni biurowych w Polsce
Warszawa dysponuje szacunkowo 3,35 mln m² dostępnej powierzchni biurowej. W 2008 roku utrzymał się wsród najemców wysoki popyt na poierzchnię biurową, z największymi dotychczas transakcjami na rynku odnotowanymi w pierwszej połowie roku. W związku z bardzo małą dostępnością powierzchni w centrum miasta, utrzymującą się ostatnich 18 miesięcy, wzrosło zainteresowanie najemców powierzchniami w budynkach jeszcze nie oddanych do użytku oraz powierzchniami zlokalizowanymi poza centrum. Na rynku wciąż zawieranych jest wiele dużych transakcji najmu, w związku z czym prognoza na 2008 rok przewiduje utrzymujący się silny popyt, który w regionie osiągnie pułap 540,00 m². Będzie to oznaczało 8%-9% wzrost ponad wynik osiągniety w 2007 roku.
Ilość nowej powierzchni, która zostanie oddana do użytku przed końcem 2008 roku wynosi 285,000 m² – 325,000 m². Jednak w związku z utrzymującym się w Warszawie wysokim popytem na powierzchnie biurową, oczekiwany wskaźnik pustostanów będzie niski i będzie się wahał w granicach 2,0% - 3,0%.
Od drugiej połowy 2007 roku następuje stały wzrost czynszów. Stawki najmu nowej powierzchni w centrum wynosi obecnie 408 EUR/m² na rok. Ciągle utrzymująca się aprecjacja złotego w stosunku do euro wywołała wzrost obliczanych w euro czynszów. Pomimo utrzymującego się popytu na powierzchnię biurową, w tym roku stawki czynszów rosną zdecydowanie wolniej. Jednak w związku z organiczoną ilością oddawanych inwestycji biurowych w centrum w przeciągu kilku następnych lat, stawka wyjściowa za wynajem w budynku z terminem oddania w 2009 i 2010 roku wynosi około 480 EUR/m² rocznie.
Rynek inwestycji biurowych w Polsce był do niedawna zdominowany przez zagranicznych inwestorów, ale kryzyz finansowy w Stanach Zjednoczonych miał znaczący wpływ na ich działalność inwestycyjną w Warszawie, tak jak i na terenie reszty kraju. Ilość inwestycji w pierwszej połowie 2008 roku wykazała poprawę w stosunku do drugiej połowy 2007 roku, ale to i tak mniej niż ilość inwestycji odnotowana rok wcześniej. Podobnie jak i na pozostałych rynkach inwestycyjnych w Europie Środkowej, działalność inwestycyjna w drugiej połowie roku będzie zależna od tego, kiedy zakończy się kryzys finansowy, łącznie z wzrostem stóp procentowych i inflacji.
Nota do redakcji
King Sturge należy do największych niezależnych firm doradczych działających na rynku nieruchomości w Europie. King Sturge zatrudnia przeszło 3800 pracowników w 165 własnych i stowarzyszonych biurach na całym świecie. Sieć obejmuje główne ośrodki handlowe w Wielkiej Brytanii, najważniejsze miasta Europy kontynentalnej, a także Stany Zjednoczone i Kanadę, które są obsługiwane przez partnerów handlowych z King Sturge CORFAC International. Spółka posiada również firmy stowarzyszone w Chinach, Indonezji, Malezji i Singapurze. posiada 53 biura, w 17 krajach.
Warszawskie biuro King Sturge zostało otwarte w styczniu 2000 roku w odpowiedzi na dynamiczny wzrost popytu na profesjonalne usługi doradcze na polskim rynku nieruchomości. W kwietniu 2008 roku zostało otwarte kolejne biuro w Katowicach.
King Sturge zatrudnia w Polsce 70 pracowników i świadczy usługi agencyjne na rynku powierzchni biurowych, magazynowych i handlowych, usługi doradcze w zakresie inwestycji, wyceny nieruchomości, zajmuje się zarządzaniem, badaniami rynku i doradztwem budowlanym.
