Żniwa zachodnich deweloperów

Nawet 30 miliardów złotych chcą przeznaczyć na budowę mieszkań w Polsce zagraniczni inwestorzy. Deweloperów nie odstraszają podwyżki cen gruntów, materiałów budowlanych ani brak siły roboczej Najbardziej aktywni na polskim rynku są deweloperzy z Hiszpanii, Francji, Irlandii i Izraela. Zdaniem Pawła Grząbki, dyrektora zarządzającego CEE Property Group, w Polsce działa ok. 20 dużych firm, z których każda inwestuje średnio 100 - 300 mln euro w projekty mieszkaniowe, co daje kwotę od 2 do 6 mld euro. - Można przyjąć, że mniejsze zagraniczne spółki, których jest ok. 50 - 80, inwestują po kilkanaście - kilkadziesiąt mln złotych - szacuje Grząbka. To w sumie kolejne kilka miliardów złotych.

Z kolei z szacunków Polsko-Hiszpańskiej Izby Gospodarczej wynika, że inwestycje hiszpańskich firm deweloperskich sięgają dwóch miliardów euro. Większość tej kwoty pochłonęło pozyskiwanie terenów. Gros tych projektów wciąż jest na etapie początkowym. Hiszpanie inwestują głównie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi.

Kolejki inwestorów

Lista planowanych inwestycji jest imponująca. Prawie miliard złotych zainwestowała np. izraelska firma AFI Europe wraz z funduszem inwestycyjnym Macquarie Global Property Advisors. Tyle ma kosztować tylko jedno osiedle - Wilanów One w Warszawie, gdzie do końca 2012 r. powstanie około 2,5 tys. apartamentów. To nie pierwsza inwestycja spółki - AFI Europe zainwestowała również w Krakowie w Osiedle Europejskie, na którym sprzedała już ponad 1,4 tys. mieszkań, a kolejny tysiąc został już zarezerwowany przez klientów. Hiszpańskie Sando Immobiliaria rocznie zamierza wydawać na naszym rynku ok. 100 mln euro, budując głównie w stolicy. Izraelski Ronson Development przeznaczył 100 mln złotych na zakup samych działek - w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Szczecinie, Łodzi czy Bydgoszczy. Ile wyda na poszczególne inwestycje - tego nie chce zdradzić.

- Trudno powiedzieć, jaka dokładnie będzie to suma, gdyż ceny mieszkań ciągle pną się do góry - mówi Karolina Broniszewska z Ronson Development.

Inna izraelska spółka - Shiraz - w najbliższym czasie zamierza zainwestować ok. 200 mln dolarów w największych polskich aglomeracjach. Natomiast Irlandczycy - Menolly Poland - wyłożą ponad 1 mld złotych tylko w jeden projekt - Nowe Powiśle w Warszawie. - Będziemy również inwestować we Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Trójmieście - zapewnia John Geoghegan, prezes spółki.

Z kolei około 350 mln euro zamierza przeznaczyć na inwestycje w Polsce w ciągu najbliższych kilku lat portugalski deweloper Gerium SA Portugal.

Aktywne są też spółki z Europy Środkowej. Węgierski potentat TriGranit w ciągu najbliższych 5 - 6 lat chce wydać na naszym rynku ok. 2 mld euro. Obecnie buduje osiedle Dębowe Tarasy w Katowicach, gdzie powstanie ponad tysiąc mieszkań. Spółka przygotowuje więc kolejne osiedle, w Krakowie, w ramach projektu Bonarka City Center. Tri-Granit będzie też budować w innych polskich miastach. Jak jednak twierdzi Paweł Grząbka - napływ dużych podmiotów już się kończy. Przyszedł czas aktywności małych i średnich firm deweloperskich. - Średnio ok. pięciu deweloperów miesięcznie zgłasza się do nas w poszukiwaniu terenów pod inwestycję - mówi Paweł Grząbka.

Zdaniem niektórych analityków napływ środków zagranicznych deweloperów winduje ceny w dużych miastach. W Warszawie po długiej licytacji hiszpańska Lubasa zapłaciła prawie 391 mln zł za liczącą niecałe 3 ha działkę przy ul. Inflanckiej. Oznacza to, że cena metra kwadratowego przekroczyła 13,6 tys. zł. Polski Budimex za grunt w tej samej okolicy zapłacił rok wcześniej niecałe 6 tys. zł za mkw. A koszt zakupu gruntu automatycznie podnosi cenę mieszkań na nim zbudowanych.

Zysk ponad wszystko

Według analityków hossa na polskim rynku nieruchomości będzie trwać jeszcze kilka lat, więc możemy się spodziewać napływu kolejnych inwestorów. - Tylko w Hiszpanii prawie 50 spółek zainteresowanych jest wejściem na polski rynek mieszkaniowy - szacuje Łukasz Niewola z Home Broker.

Skąd ten nagły napływ kapitału? Cudzoziemcy w obawie przed pęknięciem bańki we własnym kraju szukają okazji w Polsce, gdzie mogą liczyć na wyższe zyski niż na rodzimych rynkach. - Inwestorów z zagranicy zachęcają marże przekraczające 20 proc. i niski udział ceny gruntu w budowie mieszkań, który wciąż nie przekracza 30 proc. - dodaje Łukasz Niewola. Dla porównania w Hiszpanii trudno o zysk wyższy niż 10 proc., a w Unii Europejskiej wartość gruntu stanowi średnio połowę kosztów budowy.

Jak wyjaśnia Guy Shaya z izraelskiej spółki B.S.R. Europe, nie tylko duży głód mieszkaniowy sprawia, że nasz kraj jest atrakcyjny dla deweloperów. Gwarancją znalezienia nabywców jest również bardziej rozwinięty niż w innych państwach Europy Środkowej system bankowy, zwłaszcza hipoteczny.

- Szybki rozwój gospodarczy, dostępne kredyty, wzrost populacji w największych miastach oraz brak mieszkań o bardzo dobrej jakości sprawia, że w Polsce długo jeszcze będzie się opłacało inwestować - wylicza Alex Jeffrey z Macquarie Global Property Advisors. Na korzyść przemawia również wzrost średniej płacy, spadek stopy bezrobocia, co przekłada się na wzrost siły nabywczej Polaków. Ponadto niewielki odsetek wszystkich lokali mieszkaniowych stanowią lokale wybudowane po 1989 r. Nie ma w Polsce aglomeracji, w której stanowiłyby one więcej niż jedną piątą wszystkich mieszkań. W niektórych miastach, jak Łódź czy Katowice, lokali młodszych niż 20letnie jest zaledwie 6 - 8 proc.

Wszystko to powoduje, że, zdaniem deweloperów, nie ma się co obawiać, że i w Polsce bańka pęknie. - Boom będzie trwał, a ceny mieszkań w najbliższej przyszłości nie spadną - twierdzi Danny Gazit z AFI Europe.

Rzeczpospolia