Czynsze wyższe, ale nadal na uwięzi

Właściciele mieszkań zapowiadają podwyżki stawek czynszu do cen obowiązujących na rynku. Lokatorzy będą kwestionować decyzje właścicieli mieszkań przed sądami. Gminy nie mają lokali zastępczych, dlatego będą płacić wysokie odszkodowania.

Już w styczniu właściciele mieszkań będą mogli dokonywać wyższych podwyżek czynszów niż dotychczas. Problem w tym, że nowe zasady podwyżek wzbudzają wątpliwości nie tylko właścicieli mieszkań i lokatorów, ale mogą również katastrofalnie odbić się na gminnych budżetach.

Będą wyższe czynsze

- Z całą pewnością właściciele mieszkań będą podnosić czynsze do rynkowego poziomu - mówi Mirosław Szypowski, prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości.

- Obecnie maksymalne czynsze w wysokości 3 proc. wartości odtworzeniowej są pobierane jedynie w Krakowie, w innych miastach kształtują się poniżej tej granicy - dodaje.

Szypowski nie wyklucza sytuacji, w której czynsze warszawskie (obecnie najwyższe wynoszą ok. 10 zł za mkw.) wzrosną do poziomu nawet 25 zł za mkw.

Taką możliwość daje nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, którą rozpatrzy Senat na posiedzeniu rozpoczynającym się 13 grudnia. Ustawa ma wejść w życie już po 14 dniach od dnia ogłoszenia. Przewiduje ona, że czynsz z tytułu najmu musi zapewniać właścicielom mieszkań nie tylko możliwość utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie, ale również zwrot kosztów związanych z nabyciem mieszkania, a także zysk. Takie zmiany są nieuniknione, gdyż ograniczanie właścicielom możliwości podwyżek czynszów było wielokrotnie kwestionowane nie tylko przez polski Trybunał Konstytucyjny, ale również przez Trybunał w Strasburgu.

Podwyżka z uzasadnieniem

Obecnie właściciele mieszkań mogą dowolnie podwyższać czynsz do wysokości nieprzekraczającej 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (jest to przeciętny koszt budowy 1 mkw. mieszkania, ustalany co 6 miesięcy przez wojewodów na ich terenie). Podwyżki przekraczające ten próg muszą być uzasadnione.

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów precyzuje, w jakich przypadkach podwyżka czynszu będzie uzasadniona. Przede wszystkim wówczas, gdy nie przekroczy ona ubiegłorocznego wskaźnika inflacji, ogłaszanego przez GUS. Ponadto wtedy, gdy przychody z czynszu nie wystarczą właścicielowi na utrzymanie lokalu lub nie zapewnią zwrotu kapitału, a także zysku z najmu. Zwrot pieniędzy zainwestowanych w mieszkanie może jednak następować w ograniczonym zakresie - nie ma prawa przekraczać w skali roku 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę lub zakup lokalu lub 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na ulepszenia, które zwiększają wartość użytkową lokalu. Takie podwyżki mogą być pobierane przez kolejne lata, aż do pełnego zwrotu kapitału.

Nieprecyzyjne prawo

W nowelizacji nie określono zasad obliczania zysku przez właścicieli - mówi Alicja Sarzyńska, prezes Polskiego Zrzeszenia Lokatorów.

Wiadomo tylko, że zysk musi być godziwy, a to określenie tyleż pojemne, co nieprecyzyjne. Wątpliwości jest jednak więcej - nie wiadomo, czy w skład czynszu mogą być wliczane koszty należności nieściągniętych od niepłacących lokatorów. Inny przykład - ustawa nie wskazuje, jak obliczać zwrot kapitału, w sytuacji gdy właściciel nabył nieruchomość nieodpłatnie - na przykład w formie darowizny lub spadkobrania.

Choć nowelizacja doprecyzowuje wydatki związane z utrzymaniem lokalu (m.in. opłata za wieczyste użytkowanie gruntu, koszty zarządzania nieruchomością czy utrzymania wspólnych pomieszczeń), to już ich lista budzi wątpliwości.

- Wątpliwe jest wliczenie do tych wydatków podatku od nieruchomości - mówi Alicja Sarzyńska, według której podatek powinien obciążać właściciela, a nie najemców.

Zarówno właściciele, jak i lokatorzy przyznają, że tak nieprecyzyjne kryteria ustawowe będą powodowały, że znacznie więcej spraw podwyżek czynszów trafi do sądów. W efekcie ciężar interpretacji nowych rozwiązań będzie spoczywał na wymiarze sprawiedliwości.

Odszkodowania od gmin

Zmiana ustawy spowoduje również płacenie przez gminy znacznie wyższych odszkodowań na rzecz właścicieli. Chodzi o mieszkania zajmowane przez najemców, w stosunku do których sąd orzekł eksmisję, jednak gmina nie dostarczyła im lokalu socjalnego. Takie osoby płacą tzw. odszkodowanie, które w praktyce jest czynszem w wysokości ustalonej przed wyrokiem eksmisyjnym. Obecnie właściciel mieszkania może domagać się od gminy odszkodowania w ograniczonym zakresie (stanowiącego różnicę między czynszem wolnorynkowym, a czynszem płaconym przez lokatora). Zgodnie ze zmianami, jeśli gmina nie dostarczy lokalu socjalnego, obciąża ją odpowiedzialność odszkodowawcza na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego (czyli za szkodę przy wykonywaniu władzy publicznej), bez takich ustawowych ograniczeń.

- Licząc wysokość czynszu wolnorynkowego i ilość wyroków eksmisyjnych, mogą to być w naszym przypadku sumy bliskie 1 mln zł rocznie - mówi Jarosław Kapsa z Urzędu Miasta Częstochowy. - Na odszkodowania zostaną wydane środki, które mogły być przeznaczane na budownictwo mieszkaniowe lub przynajmniej na przygotowanie terenów pod ten rodzaj inwestycji - dodaje.

Tomasz Urbaś - wiceprzewodniczący Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości mówi, że właściciele mieszkań zamierzają zmobilizować gminy do dostarczania lokali socjalnych. Według niego, jest to możliwe na gruncie przepisów o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - jeśli gmina nie wypełnia określonych obowiązków, może jej to nakazać sąd. W przypadku trwałego niewypełniania obowiązków możliwe jest nawet objęcie gminy zarządem komisarycznym.


Tekst Pochodzi z Gazety Prawnej z 7.12.2006