RAPORT POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH 2010
King Sturge ma przyjemność przedstawić najnowszy raport poświęcony rynkowi nieruchomości komercyjnych pod tytułem: “Poland Commercial Property Market 2010”. W skład raportu wchodzi przegląd ekonomiczny naszego kraju, omówienie rynku inwestycyjnego oraz opis sytuacji na rynkach powierzchni biurowych, magazynowych i handlowych.
PRZEGLĄD EKONOMICZNY
Polska była jedynym krajem w Europie, który uniknął recesji w 2009, a wstępne dane pokazują wzrost ekonomiczny na poziomie 1,7%. BMI prognozuje, że polskie PKB wzrośnie o 3,4% i 3,8% odpowiednio w 2010 i 2011, co jest najwyższym wskaźnikiem Odporność Polski na kryzys ekonomiczny można tłumaczyć niewielkim udziałem eksportu w PKB, pozytywnym wzrostem konsumpcji prywatnej i korzystnym warunkom kredytów. Popyt wewnętrzny i stosunkowo silny sektor bankowy to spodziewane czynniki sprzyjające dalszemu wzrostowi w 2010 i później.
NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE
Rynek Inwestycyjny
Liczba inwestorów odwiedzających biura King Sturge zdecydowanie wzrosła od końca 2008 / początku 2009 i jesteśmy przekonani, że wartość transakcji zdecydowanie wzrośnie w tym roku. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Warszawie wynoszą dzisiaj ok. 6,75% i prawdopodobnie zmaleją o kolejne 25 punktów bazowych do końca roku.
Stopy kapitalizacji według prognoz długoterminowych obniżą się w miarę zmniejszania się różnicy między ryzykiem związanym z rynkiem nieruchomości a oprocentowaniem obligacji, a polska gospodarka, już siódma największa w Unii Europejskiej, będzie nadal rosła a ryzyko rządowe i wielkość rynku/problemy związane z brakiem płynności zmniejszą się. Główne krótkoterminowe zagrożenia to rosnąca stopa referencyjna oraz
oprocentowanie obligacji.
Rynek Biurowy
Zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wzrosły w roku 2009 o 269 000 m² do prawie 3,25 mln m². W 2010 nowe projekty wzbogacą ofertę o kolejne185 000 m², które jest teraz w trakcie budowy.
W 2009 absorpcja wyniosła jedynie 116 000 m², co w połączeniu z jednym z najwyższych poziomów nowej podaży w ostatnich latach spowodowało gwałtowny wzrost wskaźnika pustostanów do 7,3%. Według naszego modelu absorpcji na lata 2010 i2011 wskaźnik pustostanów nieznacznie obniży się w roku obecnym oraz ponownie w następnym do6,8% lub 245 000 m².
Największe redukcje czynszów miały miejsce w Centrum, gdzie poprzednio wzrost był największy. Poziom czynszów obniżył się o ok. 30% od najwyższego poziomu z połowy roku 2008, gdy wyniósł €34/m²/miesiąc. Czynsze nominalne w najlepszych budynkach w Centrum Miasta są teraz na poziomie €23 - €25/m²/miesiąc, a na Mokotowie wynoszą ok. €15 - €16/m²/miesiąc.
Większość powierzchni biurowej poza Warszawą skoncentrowana jest w sześciu lokalizacjach: Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Łodzi, Wrocławiu i wynosi 1,6 mln m² z czego w 2009 ukończono 230 900 m². Najbardziej rozwinięte rynki to Kraków i Wrocław z odpowiednio25% i 21% udziałem w zasobach regionalnych.
Rynek Magazynowy
Zaprzestano właściwie całkowicie budowania spekulacyjnego, a jedyne projekty w trakcie budowy to te z wystarczającą powierzchnią wynajętą umowami przedwstępnymi. Według najnowszych danych jedyne 121 500 m² jest w trakcie budowy, z czego ok. 60% jest w części lub w całości wynajęte lub są to projekty typu BTS.
Spowolnienie ekonomiczne w Europie, spadek w polskiej produkcji przemysłowej i niepewność w sektorze handlowym spowodowały znaczny spadek popytu na powierzchnie magazynowe. W 2009 najemcy magazynowi stosowali metodę „czekaj i zobacz”, odkładali decyzje o wynajmie i często zmniejszali zapotrzebowanie na powierzchnie.
Całkowity popyt w 2009 wyniósł 982 600 m² z czego25% stanowiły przedłużenia umów i renegocjacje.
Czynsze nominalne uzależnione są od lokalizacji i dostępności powierzchni magazynowej. Czynsze w najważniejszych centrach logistycznych w Polsce wahają się między €3,00 a €4,00/m²/miesiąc
Rynek Handlowy
W 2009 ukończono budowę ponad 650 000 m² powierzchni centrów handlowych. Trzy największe centra handlowe otwarte w zeszłym roku to Bonarka w Krakowie (91 000 m², Trigranit), Galeria Malta w Poznaniu (54 000 m², Neinver) i Galeria Jurajska w Częstochowie (49 000 m², GTC).
Tempo rozwoju - przynajmniej tymczasowo - zmniejszyło się, w tym roku do użytku zostanie oddane jedynie ok. 400 000 m² nowej powierzchni.
Wskaźnik ufności konsumenckiej stopniowo zwiększył się, porównując z niskim poziomem zanotowanym w lutym 2009, ale nadal pozostaje poniżej poziomu z 2007 i 2008. Wzrost ufności spowodował wzrost sprzedaży detalicznej, średnia roczna wyniosła 4,3%, z rekordowym wzrostem w grudniu na poziomie 7,2%.
Nota do redakcji
King Sturge is one of the largest international property consultancies in Europe with 42 owned offices in 14 European countries, forming part of a network of over 215 wholly owned, associated and affiliated offices in 47 countries worldwide. Over 3,800 staff throughout these offices cover all property sectors and specialisms including plant and machinery, and residential.
In Europe, King Sturge operates in the major UK commercial centres and principal mainland European cities. In Asia Pacific, the firm has associations in Australia, Indonesia, Malaysia and New Zealand. In the Americas, King Sturge has business partners in North, Central and South America through King Sturge CORFAC International and ChainLinks Retail Advisors.
Through a joint venture with a wealth manager, King Sturge now has a presence in the Middle East. The office will initially be based in Dubai, concentrating on states in the Gulf Corporation Council: Bahrain, Kuwait, Oman, Qatar, Saudi Arabia and the United Arab Emirates.
King Sturge Poland is represented by two offices. The main office, located in Warsaw, was opened in January 2000 in response to client demand for agency and professional advice in rapidly developing Polish real estate market. Katowice office is a second location of King Sturge operating since the beginning of 2008 and concentrating more on Silesia real estate market. With our expertise we provide wide range of services in following areas: Industrial, Office, Residential and Retail Agency, Property and Asset Management, Project Management, Investment, Valuation and Consultancy, and Site Finding and Development.
King Sturge należy do największych niezależnych firm doradczych działających na rynku nieruchomości w Europie (posiada 42 biura w 14 krajach europejskich). King Sturge zatrudnia przeszło 3800 pracowników w 215 własnych i stowarzyszonych biurach w 47 krajach na całym świecie.
Sieć obejmuje główne ośrodki handlowe w Wielkiej Brytanii oraz najważniejsze miasta Europy. Spółka posiada również firmy stowarzyszone w Australii, Indonezji, Malezji i Nowej Zelandii oraz partnerów handlowych w Ameryce Północnej, Środkowej i Południowej, którzy działają poprzez King Sturge CORFAC International oraz ChainLinks Retail Advisors.
King Sturge jest obecna również na Środkowym Wschodzie, gdzie posiada biuro w Dubaju, koncentrując swoją działalność na obszarze państw wchodzących w skład Rady Współpracy Zatoki: Arabii Saudyjskiej, Bahrajnu, Kuwejtu, Kataru, Omanu oraz Zjednoczonych Emiratów Arabskich.
Warszawskie biuro King Sturge zostało otwarte w styczniu 2000 roku w odpowiedzi na dynamiczny wzrost popytu na profesjonalne usługi doradcze na polskim rynku nieruchomości. W kwietniu 2008 roku zostało otwarte kolejne biuro w Katowicach.
King Sturge zatrudnia w Polsce 70 pracowników i świadczy usługi agencyjne na rynku powierzchni biurowych, magazynowych i handlowych, usługi doradcze w zakresie inwestycji, wyceny nieruchomości, zajmuje się zarządzaniem, badaniami rynku i doradztwem budowlanym.
Artykuł dodał: Kamil Bielicki
