Raport na temat rynku nieruchomości biurowych na podstawie konferencji "Biurowce w Polsce 2008"
Warszawski rynek będzie funkcjonował na lekko zwolnionych obrotach, ale jest stabilny - takimi słowami zapewnił o kondycji polskich nieruchomości komercyjnych Bartosz Mierzwiak z Jones Lang La Salle podczas konferencji „Biurowce w Polsce 2008”. Jak wynika z raportu „Powierzchnie Biurowe w Warszawie – Badania Popytu i Preferencji Najemców 2008” opracowanego przez firmę Nowy Adres i instytut badawczy Millward Brown SMG/KRC, w ciągu najbliższych dwóch lat co czwarta firma planuje wynająć powierzchnię biurową.
Spotkanie przedstawicieli deweloperów, bankowców oraz pośredników i agentów nieruchomości odbyło się 28 października br. w hotelu Marriott. Organizatorem konferencji była firma Nowy Adres, a sponsorami Poleczki Business Park oraz Hochtief Polska.
Warszawa w dalszym ciągu znajduje się na szarym końcu na tle europejskich stolic pod względem ilości powierzchni biurowych. Niecałe 3 mln m.kw., którymi dysponuje, to mimo gwałtownego wzrostu w ostatnich latach, zaledwie niecała 1/5 powierzchni biurowych Berlina i o 16,25 mln m.kw. mniej niż w Londynie.
Dotychczasowa hossa na rynku nieruchomości biurowych opierała się głównie na wysokim popycie oraz wysokich stawkach za wynajem. Wszechobecny rozgłos w mediach nt. kryzysu światowego zdaje się jednak dotykać również tę branżę, a to za sprawą trudności z uzyskaniem kredytów koniecznych do sfinansowania inwestycji. Deweloperzy zapewniają, że kryzys na rynku biurowym przebiega łagodniej niż na rynku mieszkaniowym. Podaż na biura w Warszawie nie maleje, a z racji regularnie kończących się okresów najmu, nowych najemców brakować nie powinno. Z ponad 340 tys. m.kw. przewidzianych do oddania w 2009 roku, 1/3 jest już wynajęta - twierdzi Mierzwiak - 90% zgłaszających się do mnie firm wybiera jednak niezmiennie lewobrzeżną Warszawę. Łatwiej być po lewej stronie, gdyż duży obszar działań daje tylko Centrum - dodaje. Niemniej Centrum, a więc i COB (Centralny Obszar Biznesu) przestają być lokalizacją dominującą. Rynek stolicy na tle całej Polski charakteryzuje się wysokimi czynszami, ograniczoną ilością zachęt dla najemców, a przede wszystkim bardzo ograniczoną ilością dostępnej powierzchni biurowej. Udział warszawskiego rynku powierzchni biurowej stanowi obecnie 68%, podczas gdy rynek krakowski, wrocławski i trójmiejski - każdy po 7%.
Niemalejący popyt na lokale w centrum stolicy powoduje utrzymanie się cen na poziomie nawet 30 euro miesięcznie. Jest to jeden z głównych argumentów, dla których najemcy będą szukać innych lokalizacji. Spółka UBM Realitätenentwicklung AG, reprezentowana na konferencji przed Rudolfa Grossmayera, realizuje obecnie pierwszą fazę projektu Poleczki Business Park na Mokotowie. Kompleks biurowy w pierwszej fazie składać się będzie z dwóch budynków, dających w sumie 38 tys. m.kw. powierzchni biurowej i 7 tys. m.kw. powierzchni usługowej. Firmy szukają obecnie odpowiedzi na zapotrzebowanie klienta. Dlatego projekty coraz częściej zawierają m.in.: powierzchnie handlowe i komercyjne – mówi Grossmayer.
Paneliści konferencji zgodnie przyznali, że mniejszym zainteresowaniem na rynku będą cieszyć się inwestycje przekształcone w biurowce z projektów mieszkaniowych, gdyż te często trafiają na rynek z dużym opóźnieniem, ze względu na zmiany w pozwoleniu na użytkowanie. Odbiegają także jakościowo od inwestycji, które już
w pierwotnych założeniu są komercyjne. Ich powierzchnie są gorzej doświetlone, zdarzają się problemy z wentylacją i klimatyzacją. Tańsze na początku, okazują się droższe finalnie, gdy trzeba doprowadzić je do stanu użytku - twierdzi Mierzwiak. Stąd przy budowie Poleczki Business Park pomyślano o alarmowym systemie przeciwpożarowym
i odpowiednim systemie wentylacyjnym a także uchylanych oknach. Pomieszczenia o wysokości 3 m. gwarantują odpowiednie doświetlenie powierzchni światłem naturalnym. Zadbano również, by powierzchnie umożliwiały aranżację przestrzeni dla jednego czy też wielu najemców.
w pierwotnych założeniu są komercyjne. Ich powierzchnie są gorzej doświetlone, zdarzają się problemy z wentylacją i klimatyzacją. Tańsze na początku, okazują się droższe finalnie, gdy trzeba doprowadzić je do stanu użytku - twierdzi Mierzwiak. Stąd przy budowie Poleczki Business Park pomyślano o alarmowym systemie przeciwpożarowym
i odpowiednim systemie wentylacyjnym a także uchylanych oknach. Pomieszczenia o wysokości 3 m. gwarantują odpowiednie doświetlenie powierzchni światłem naturalnym. Zadbano również, by powierzchnie umożliwiały aranżację przestrzeni dla jednego czy też wielu najemców.
Podczas konferencji zwrócono również uwagę na tendencję na rynku, zgodnie z którą, dzierżawa nowych inwestycji biurowych nie będzie już opierać się na jednym czy dwóch dużych najemcach. Jak zauważa Grossmayer, odpowiednia równowaga między małymi a dużymi przedsiębiorstwami, zminimalizuje ryzyko ponoszone przez dewelopera. Dziś najemca, który chce wygrać, musi podpisać umowy jak najwcześniej.
Rudolf Grossmayer, porównał obecną sytuację do slalomu giganta, gdzie kolejne bramki są w innym miejscu. I tak jest na polskim rynku. Chcąc osiągnąć metę trzeba być przygotowanym na zmianę kierunków. Nastąpi pewne spowolnienie w gospodarce, ale będzie mniejsze niż w innych krajach europejskich.
Artykuł dodał: Kamil Bielicki
