I kwartał 2008 r na rynku nieruchomości w Białymstoku

Duża dostępność mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w I kwartale 2008 roku zapoczątkowała proces „urealniania cen mieszkań”. Odwilż cenowa powoduje zwiększone zainteresowanie zakupem wśród potencjalnych nabywców.

Podaż – rynek wtórny Mimo pojawiających się nowych ofert sprzedaży mieszkań, na rynku oferowane są nadal także mieszkania z 2007 r. Sprzedający liczą na utrzymanie cen, dość wolno reagując na pojawiające się tendencje spadkowe. W lutym – w porównaniu z poprzedzającym go miesiącem – ceny ofertowe mieszkań zarówno w cegle (starej oraz nowej) jak i w budownictwie z „wielkiej płyty” nie uległy znaczącym wahaniom. Maksymalne ceny mieszkań w budynkach z cegły nieco wzrosły, co jest spowodowane głównie pojawieniem się w ofercie komfortowych mieszkań w popularnych dzielnicach tj. Nowe Miasto, Mickiewicza, Wysoki Stoczek oraz mieszkań w ścisłym Centrum, gdzie ceny są konsekwentnie utrzymywane na wysokim poziomie. Marzec nie był szczególnie dobrym miesiącem dla oferujących mieszkania. Charakteryzował się niższymi cenami ofertowymi dla mieszkań zbudowanych w starszej technologii. Budownictwo wielkopłytowe, położone w gorszych lokalizacjach ulega najsilniejszym spadkom cen ofertowych (7 – 11 proc. w stosunku do lutego), w przypadku cen transakcyjnych spadki dochodziły nawet do 20 proc. Bardziej odporne na korekty są budynki zbudowane z cegły. Nowe tendencje prowadzą do zmian w zachowaniu rynkowym sprzedających, którzy wystawiając oferty na rynek coraz realniej szacują wartość mieszkania unikając ryzykownie wysokich wartości. W tej sytuacji wzrasta zainteresowanie kupujących mieszkaniami z tańszego segmentu, dzięki czemu wtórny rynek nieruchomości mieszkaniowych zaczyna ożywać. Nadal najwięcej mieszkań pojawia się w rejonach ścisłego Centrum (ok. 15 proc.) oraz Nowego Miasta (ok. 16 proc.). Jest to wynikiem m. in. migracji mieszkańców tych terenów do rejonów nieco spokojniejszych, o mniejszym natężeniu ruchu (szczególnie w przypadku Centrum). Głównie kryteria poszukiwań to dogodna lokalizacja, bliskość uczelni, dobry dojazd, prestiż. W ostatnim czasie pojawiło się również bardzo dużo mieszkań w dwóch najbardziej zaludnionych rejonach Białegostoku: w północnej części miasta (Dziesięciny, Antoniuk, Wysoki Stoczek - w sumie ok. 21 proc.) oraz w obrębie trzech osiedli: Słoneczny Stok, Zielone Wzgórza, Leśna Dolina (ok. 19 proc.). Rejony te są położone przy bardzo ruchliwych arteriach Białegostoku m. in. w związku z bliską lokalizacją centrów handlowych Auchan oraz Galeria Zielona. Obszary te cieszą się wzrastającym zainteresowaniem ze względu na bardzo dobrą komunikację z Centrum i z drogami wylotowymi z Białegostoku. Podaż – rynek pierwotny Rynek pierwotny w Białymstoku cechuje coraz większa konkurencja. W ciągu najbliższych dwóch lat zostanie oddanych do użytku prawie 2.000 mieszkań. W 2007 roku mieszkania były sprzedawane jeszcze przed wykonaniem pierwszych robót ziemnych. Tak duży popyt pozwolił deweloperom na planowanie inwestycji na kolejne lata, co dotyczy także budynków o charakterze apartamentowym. Pierwszą grupę produktów na rynku pierwotnym stanowią kompleksy apartamentowców na osiedlach położonych w bliskiej odległości do Centrum, dobrze skomunikowanych, z pełną infrastrukturą. Przykładem tego typu inwestycji jest m.in. zaplanowana na etapy budowa kilkunastu budynków pięcio- i ośmiokondygnacyjnych na kilkuhektarowej działce przy Al. Jana Pawła II. Rozpoczęto także budowę kilku budynków piętnastopiętrowych na Białostoczku przy Al. 1000-lecia PP. Druga grupa to inwestycje zlokalizowane niemal w ścisłym centrum Białegostoku, np. inwestycja przy ul. Żelaznej złożona z 17-piętrowego wieżowca oraz dwóch budynków 5-piętrowych. Planowana jest również budowa apartamentów przy ul. Nowy Świat. W ofercie deweloperów najczęstszymi produktami są mieszkania dwu- i trzypokojowe, na dalszych pozycjach znajdują się mieszkania cztero- oraz jednopokojowe. Projektowanie określonego rodzaju mieszkań jest uwarunkowane popytem, przy czym zauważalny jest spadek metrażu oferowanych lokali. Niemal wszystkie mieszkania budowane na przełomie dwóch ostatnich lat były sprzedawane w rekordowym tempie. Mimo wzmożonej działalności deweloperów nie zdołano zaspokoić rosnącego popytu. Sytuacja ta znalazła odzwierciedlenie w cenie metra kwadratowego, który od 2006 roku wzrósł o ok. 70 proc., a przy najciekawszych inwestycjach nawet o 130 proc. Wzrosty cen powodują wydłużenie się czasu przedsprzedaży inwestycji. Firma Polanowscy Nieruchomości ocenia, że obecnie sprzedanych jest około 75 proc. mieszkań, które zostaną oddane do użytku w 2008 roku oraz niecałe 30 proc. mieszkań które zostaną oddane do użytku w ciągu następnych dwóch lat. Jednocześnie na rynku pierwotnym dostępnych jest ok. 60 proc. mieszkań w rozpoczętych przez deweloperów inwestycjach. Choć spodziewana jest nadpodaż w segmencie rynku pierwotnego, deweloperzy utrzymują sztywne ceny za m kw. swoich mieszkań nie stosując upustów charakterystycznych dla rynków w innych miastach. Jest to głównie efektem uprzedniego zakupu drogich działek przeznaczonych pod inwestycje. Popyt na mieszkania Marzec przyniósł zwiększone zainteresowanie mieszkaniami. Zdecydowana większość klientów to ludzie młodzi w wieku 20 – 35 lat (stanowią oni prawie 70 proc. wszystkich klientów firmy Polanowscy Nieruchomości poszukujących mieszkania). Wzrost zainteresowania związany jest również z migracją młodych ludzi do Białegostoku. Do typowych klientów należą np. młode małżeństwa i osoby dokonujące zakupu mieszkania po raz pierwszy. Nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe (35 – 45 m kw.) blisko Centrum w cenie 200 – 250 tys. zł. Klienci najchętniej wybierają mieszkania zlokalizowane na osiedlach Nowe Miasto, Sybiraków, Zielone Wzgórze wybudowane w ciągu ostatnich 10 – 15 lat. Powodzeniem cieszą się także mieszkania w nowo wybudowanych blokach (mieszkania w stanie deweloperskim zakupione w celach spekulacyjnych). Nie słabnie zainteresowanie mieszkaniami starszego typu (płyta, stara cegła) zlokalizowanymi w centrum lub w osiedlach przylegających do Centrum: Antoniuk, Piasta, Piaski, Przydworcowe.

Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o. styczeń-marzec 2008 r.