Rynek nieruchomości w Bydgoszczy w I kw 2008 r

W porównaniu do ostatniego kwartału ubiegłego roku zainteresowanie rynkiem wtórnym nieruchomości w Bydgoszczy uległo znaczącym zmianom. Po gwałtownym wzroście cen w I i II kwartale 2007 roku kolejne miesiące charakteryzowały się sukcesywną stabilizacją cen. Pojawiające się niewielkie korekty cen dotyczyły głównie mieszkań w blokach z tzw. wielkiej płyty.

Zauważalne stały się też wzmożone działania reklamowe deweloperów mające związek z obniżeniem poziomu przedsprzedaży prowadzonych inwestycji.
Na początku 2008 roku odnotowano spadek zainteresowania lokalami mieszkalnymi (zwłaszcza w odniesieniu do budynków z tzw. wielkiej płyty), przy jednoczesnym braku dynamiki zmian popytu w stosunku do mieszkań wybudowanych w ostatnich latach.
W Bydgoszczy popyt na mieszkania jest silnie uzależniony od ich lokalizacji. Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się dzielnice najbliższe centrum miasta i dobrze skomunikowane, takie jak Górzyskowo, Błonie, Wyżyny, Bartodzieje, Leśne. Dość specyficzny rynek nieruchomości stanowi Fordon. Obserwacje rynku prowadzą do wniosku, że popyt na mieszkania jest tam generowany głównie przez klientów mieszkających lub pracujących w tej dzielnicy.
Ceny ofertowe mieszkań w I kwartale 2008 r. ustabilizowały się, choć druga połowa marca pokazuje nieznaczną tendencję wzrostową.
Analizy Polanowscy Nieruchomości wskazują, iż ceny transakcyjne w Bydgoszczy są zwykle niższe od cen ofertowych średnio o około 5 – 10%. Gotowość do negocjacji ceny przejawiają najczęściej osoby aktywne na rynku nieruchomości, dla których środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania podlegają reinwestowaniu w kolejne nieruchomości.
Istotnym elementem przy wyborze mieszkania nadal pozostaje materiał, z którego wybudowano nieruchomość. Preferencje nabywców w I kwartale 2008 r. potwierdzają, iż mieszkania zbudowane w technologii tzw. wielkiej płyty są poszukiwane przez osoby o silnie ograniczonych możliwościach finansowych, których zdolność kredytowa zmusza do zawężenia zakresu poszukiwań jedynie do tej grupy nieruchomości.
Zainteresowanie mieszkaniami w budynkach z cegły – zwłaszcza w tzw. budynkach postdeweloperskich (wybudowanych w ostatnich 10-15 latach) – jest generowane zazwyczaj przez osoby młode, często dobrze zarabiające lub postrzegające zakup jako inwestycję.
Klienci do 35. roku życia, poszukują mieszkań dwupokojowych lub trzypokojowych w przystępnych cenach, najchętniej z garażem (obecnie będącym już standardem) lub miejscem postojowym w budynkach z nowej cegły, także w stanie deweloperskim.
Mieszkania trzypokojowe i większe (od ok. 56 do ponad 80 m kw.) są produktem poszukiwanym głównie przez nabywców posiadających rodziny, klientów o ustabilizowanej sytuacji materialnej pozwalającej na uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Zauważa się, że istotną część poszukujących stanowią osoby starsze, których przedmiotem zainteresowania są małe – najczęściej jednopokojowe lub dwupokojowe lokale położone na spokojnych osiedlach (np. Błonie Leśne), głównie na parterze lub na niższych piętrach.
Domy
Obserwacje rynku pozwalają na stwierdzenie, że największy popyt potencjalnych nabywców przejawia się w grupie domów zlokalizowanych w Bydgoszczy. Jednakże ich ceny częstokroć znacznie przewyższają możliwości finansowe klientów. Wysokie oczekiwania wyrażone w wartości cen ofertowych są odzwierciedleniem niewielkiej podaży, a tym samym słabej konkurencji pomiędzy sprzedającymi.
Wysokie ceny w mieście powodują wzmożone zainteresowanie ofertami sprzedaży domów w okolicach Bydgoszczy: Osielsko (ok. 5.200 zł/m kw.), Brzoza (ok. 4.500 zł/m kw.), Przyłęki (ok. 4.100 zł/m kw.), Białe Błota (ok. 4.700 zł/m kw.), Murowaniec). Obok domów wolnostojących coraz więcej zwolenników zyskują domy w zabudowie szeregowej. Klienci, mając do wyboru duże mieszkanie w nowych inwestycjach lub niewiele droższy dom, wybierają zwykle tę drugą możliwość.
Ceny są silnie uzależnione od odległości od centrum miasta. W I kwartale 2008 roku klienci najbardziej interesowali się domami o powierzchni użytkowej od 90 do 150 – 170 m kw. (ponad 66% zapytań wpływających do firmy Polanowscy Nieruchomości). Rzadziej pytano o większe metraże uzasadniając, iż zakup takiej nieruchomości wiąże się w przyszłości z wysokimi kosztami jej utrzymania (zwłaszcza ogrzewania). Co trzeci potencjalny klient zainteresowany był zakupem domu o powierzchni przekraczającej 200 m kw.
Przy wyborze konkretnych ofert klienci kierują się jakością wykończenia budynku i/lub jego wyposażenia oraz przedziałem czasowym, w którym dana nieruchomość była budowana.
Należy zauważyć, że w przeciwieństwie do panującej stagnacji na rynku mieszkań, ceny domów w I kwartale 2008 roku miały tendencję wzrostową. Obecnie popyt nadal przewyższa podaż. Zainteresowanie zakupem przejawia się w mniejszym stopniu w segmencie budynków wybudowanych w latach 1960 – 1990, zaś w większym – domów nowych, zarówno wykończonych, jak i w stanie surowym. Największy popyt na całkowicie wykończone budynki generują klienci znajdujący się w przedziale wiekowym 35 – 50 lat, natomiast ludzie młodzi, do 35 roku życia, preferowali domy w stanie surowym, dające możliwość własnej aranżacji pomieszczeń oraz elementów elewacji.
Pierwotny rynek domów staje się zdominowany przez przedsiębiorstwa oferujące kompleksowe inwestycje budowlane do stanu „pod klucz”. Taka forma cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem klientów, którzy sami nie mają czasu ani możliwości merytorycznego nadzoru nad procesem budowlanym.
Działki
W miarę wzrostu cen mieszkań oraz domów wzrosło zapotrzebowanie na zakup nieruchomości gruntowych. Podobna tendencja utrzymała się także w I kwartale bieżącego roku. Decyzja klientów o zakupie działki wynikała z proporcjonalnie niższych kosztów budowy domu w stosunku do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Dodatkowym atutem wymienianym przez klientów poszukujących działek budowlanych jest możliwość zaprojektowania najbliższej przestrzeni życiowej zgodnie z własnymi oczekiwaniami.
Bydgoski rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi obejmuje głównie działki na obrzeżach miasta oraz w odległości ok. 20 – 25 km od jego centrum. Największym zainteresowaniem cieszą się działki w rejonach Osielska, Niemcza, Żołędowa, Białych Błót, Brzozy, Zielonki i Przyłęk. Ceny działek w tych rejonach kształtują się między 100 a 220 zł za m kw. Największe zainteresowanie budziły działki budowlane o powierzchni od 700 do 1.500 m kw.
W ostatnich miesiącach na rynku pojawiło się dużo ofert sprzedaży gruntów rolnych. Ziemia rolna coraz częściej postrzegana jest jako doskonała lokata kapitału, ponieważ nawet pomimo wzrostu jej wartości w ostatnim czasie, cena za m kw. pozostaje sporo niższa od gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną. Cena zależy również od możliwości zmiany przeznaczenia gruntu.
Wzmożona podaż gruntów wydłużyła znacząco czas ich sprzedaży, a powstała konkurencja w tym segmencie rynku obligowała sprzedających do obniżania lub przynajmniej utrzymania dotychczasowych cen oferowanych nieruchomości.
Kupnem działek zainteresowani są głównie klienci poniżej 35 roku życia. Decydują się oni na kupno nieruchomości gruntowej i budowę domu ze względu na powiększającą się rodzinę lub też traktując swoje działania jako inwestycję kapitału. Ta druga tendencja przeważała także wśród klientów należących do przedziału wiekowego 35 – 50 lat, którzy kupowali grunt z myślą o wzroście jego wartości w ciągu kolejnych kilku – kilkunastu lat.
Lokale handlowe i usługowe
Już na początku stycznia bieżącego roku wzrosło zainteresowanie klientów nieruchomościami usługowymi. Główni zainteresowani to przede wszystkim duże instytucje: banki, przedsiębiorstwa handlowo-usługowe, firmy ubezpieczeniowe. W mniejszym stopniu zainteresowanie takimi nieruchomościami było generowane przez drobnych przedsiębiorców oraz klientów indywidualnych. Średnie ceny lokali w I kwartale 2008 roku miały niewielką tendencję zwyżkową.
W omawianym okresie wzrosły ceny ofertowe zarówno lokali wynajmowanych jak i sprzedawanych. Związane jest to z ich małą podażą, zwłaszcza w centrum miasta i w jego najbliższym sąsiedztwie. Nieznacznie zwiększyła się oferta sprzedaży i wynajmu lokali w dzielnicach takich jak: Wzgórze Wolności, Bartodzieje, Szwederowo. Nadal jednak odczuwalny jest brak wystarczającej liczby lokali zwłaszcza o wysokim i podwyższonym standardzie.

Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o.
styczeń-marzec 2008 r.