RYNEK NIERUCHOMOŚCI W BIAŁYMSTOKU LUTY 2008
Spadki cen na rynku mieszkaniowym na początku roku były kontynuowane również w lutym. Korekty te nie są jednak na tyle satysfakcjonujące, aby zwiększyło się zainteresowanie nabyciem mieszkania przez potencjalnych kupujących.
Potencjalni nabywcy nadal interesują się mieszkaniami, które są w zasięgu ich zdolności finansowych. W zależności od potrzeb wybierają mieszkania jedno i dwupokojowe do zamieszkania lub o większym metrażu do remontu. Ze względu na cenę coraz częściej klienci decydują się na mieszkania zbudowane w budynkach w technologii „wielkiej płyty”. Jednak w przypadku dalszych spadków cen nieruchomości, ceny zakupionych obecnie mieszkań z płyty, mogą ulec kolejnej obniżce za kilka miesięcy.
Obserwacje potwierdzają, że w przypadku konkretnych negocjacji sprzedający są w stanie znacząco obniżyć cenę, obawiając się, że stosowanie polityki „twardych” cen doprowadzi do sytuacji ponownego wielomiesięcznego oczekiwania na klienta. Różnice między ceną wyjściową a transakcyjną dochodzą coraz częściej do 15% .
Nową tendencją na rynku stała się chęć zamiany mieszkania na domy w zabudowie szeregowej bądź bliźniaczej, ew. wolnostojące w przystępnej cenie.
Zainteresowanie domami wciąż rośnie
Nadal nie słabnie zainteresowanie rynkiem domów. Mimo pojawiających się nowych ofert, podaż nadal jest niewspółmiernie niska w stosunku do popytu. Klienci, którzy chcą dokonać zakupu na tym segmencie rynku oczekują większego wyboru nieruchomości o podobnym standardzie, lokalizacji oraz cenie.
W porównaniu z ubiegłym miesiącem na rynku pojawiło się więcej nieruchomości. W obrębie Białegostoku są to w szczególności domy z lat 80-tych i 90-tych, zlokalizowane w obrębie osiedli: Jaroszówka, Dziesięciny, Wygoda oraz Pietrasze. Ceny tych nieruchomości wahają się w granicach 500.000-780.000 złotych w zależności od standardu.
Segmenty szeregowe, które pojawiły się na rynku białostockim, to zarówno 15-20 letnie do remontu, jak i nowe do wykończenia. Szczególnie tych ostatnich zaobserwowano w lutym dość znaczącą podaż, a ze względu na cenę nieruchomości cieszą się one niesłabnącym zainteresowaniem. W zależności od poziomu wykończenia segment można nabyć w granicach 400.000-650.000 zł.
Na przedmieściach Białegostoku wybór jest jeszcze większy. Pojawiły się zarówno domy w nowej architekturze, wolnostojące, wykończone (600.000-750.000 zł), jak i w stanie surowym otwartym (300.000-370.000 zł) oraz w stanie surowym zamkniętym (330.000-480.000 zł). Cena takich domów jest uzależniona od powierzchni użytkowej domu oraz powierzchni działki.
Działki nie tylko pod inwestycje
Kupno nieruchomości gruntowych z miesiąca na miesiąc cieszy się coraz większym zainteresowaniem, tym bardziej, że ceny działek utrzymują się na stabilnym, choć nadal wysokim, poziomie. Zainteresowanie działkami zostało wywołane m.in. dużymi wzrostami cen mieszkań. Klienci zwracają uwagę nie tylko na działki budowlane, czy rzemieślniczo-usługowe, w sferze ich zainteresowań jest również ziemia rolna, która coraz częściej staje się bardzo atrakcyjną inwestycją.
Kupujących działki podzielić na kilka kategorii.
W pierwszej znajdują się osoby, które poszukują działek budowlanych, lub z warunkami zabudowy w Białymstoku lub bliskich okolicach. Zakup działki jest w tym przypadku odpowiedzią na wygórowane ceny mieszkań. Zainteresowanie skupia się na działkach o powierzchni od ok. 800 m kw. pod budowę domu. W zależności od potrzeb klienci są skłonni zapłacić za działkę od 100 do 400 zł za m kw.
Do drugiej kategorii należą klienci (najczęściej instytucjonalni) poszukujących działek rzemieślniczo-usługowych i inwestycyjnych. Tego typu grunty nabywane są w celach komercyjnych, np. na siedzibę firmy, pod handel/usługi, pod budowę osiedla domów jednorodzinnych czy sklepu wielkopowierzchniowego. Klienci są w stanie zapłacić za nieruchomość spełniającą założone przez nich kryteria najczęściej do 2 mln złotych.
Kolejną grupą, inwestującą na podlaskim rynku są klienci poszukujący ziemi rolnej w „przyszłościowej” lokalizacji. Nastawieni są nawet na kilkunastoletnią stopę zwrotu z tej inwestycji. Są to osoby traktujące zakup takiej nieruchomości jako lokatę kapitału. Klienci ci oczekują kupna ziemi rolnej w cenie od 20.000-30.000 zł do 100.000 zł za hektar w zależności od odległości od Białegostoku, klasy ziemi, perspektywy zmiany przeznaczenia działki oraz możliwości uzbrojenia terenu.
Przetargi
Nieruchomości gruntowe stanowiły większość wśród ofert nieruchomości ogłaszanych w lutowych przetargach.
Jednym z najważniejszych był przetarg „Placu Inwalidów” umiejscowionego przy ul. Jurowieckiej i Fabrycznej. Przedmiotowa działka o powierzchni 1.7305 ha ma plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje budowę wielofunkcyjnego, wielkopowierzchniowego obiektu handlowo-usługowego o powierzchni sprzedażowej 10.000 m kw. Cena wywoławcza: 50 mln złotych. Przetarg zaplanowano na 28 lutego 2008 roku.
Jedną z ciekawszych ofert nieruchomości sprzedawanych w przetargu była działka położona w Białymstoku, przy ul. Jana Pawła II. Działka o powierzchni 3.503 m kw. znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy handlowo-usługowej, użyteczności publicznej i szkoły wyższej. Posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej przy trasie wylotowej z Białegostoku w kierunku Warszawy. Cena wywoławcza takiej nieruchomości to 2 mln złotych netto.
Gmina Zabłudów prowadziła przetarg na sprzedaż działek w Zabłudowiu od 615 do 626 m kw przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, wolnostojącego, jednorodzinnego, w cenie wywoławczej 67 zł za m kw.
Spory odsetek nieruchomości gruntowych stanowiły działki letniskowe. Przystępujący do licytacji mogli nabyć nieruchomości w miejscowościach położonych w pobliżu Zalewu Siemianówka w gminie Narewka. Metraż tych nieruchomości mieścił się w przedziale 455-759 m kw. Cena wywoławcza licytowanych nieruchomości wahała się w granicach 27-30zł za m kw.
Zapowiedzi. W marcu planowany jest przetarg nieruchomości zabudowanej 3-kondygnacyjną murowaną kamienicą w złym stanie technicznym, z oficyną o powierzchni użytkowej 845 m kw. Łączna powierzchnia działki wynosi 3.544 m kw. Nieruchomości położona jest u zbiegu ulic: Świętego Mikołaja i Grochowej. Obiekt jest wpisany do rejestru zabytków i objęty jest ochroną konserwatorską. Cena wywoławcza: 4 mln złotych.
Zmiany przepisów i ich wpływ na rynek:
CERTYFIKATY ENERGETYCZNE
Ustawa z dnia 17 września 2007roku o zmianie ustawy Prawo budowlane wprowadziła zmiany do Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz.U. 2006r Nr 156,poz. 1118, z późn. zm.).
Zgodnie z nowelizacją ustawy Prawo budowlane z dnia 17 września 2007 r. istnieje obowiązek ustalenia w formie świadectwa charakterystyki energetycznej dla każdego budynku oddanego do użytkowania oraz podlegającego zbyciu lub wynajmowi.
Ustawa wymienia do jakich budynków nie stosuje się przepisów ustawy. Między innymi z obowiązku posiadania certyfikatów energetycznych zwolnione są budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz budynki używane jako miejsca kultu i działalności religijnej.
Oznacza to, że poza wyjątkami wymienionymi w ustawie, od 1 stycznia 2009 roku (z dniem wejścia ustawy w życie) świadectwa określające poziom zużycia energii będą musiały posiadać budynki mieszkalne, jak np. domy jednorodzinne, bloki i budynki użyteczności publicznej – urzędy, szkoły, szpitale, a także magazyny, sklepy itp.
Certyfikaty będą wystawiały osoby, które otrzymały uprawnienia do ich sporządzania, odbyły szkolenie, zdały egzamin i zostały wpisane do rejestru.
Podstawa prawna: Ustawa z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane (Dz.U. nr 191, poz. 1373).
Od 15 lutego 2008 roku obowiązuje rozporządzenie z 21 stycznia 2008 roku określające sposób przeprowadzania szkolenia oraz egzaminu dla osób, które będą sporządzały świadectwa energetyczne. Bez wyżej wymienionego rozporządzenia ustawa, która wprowadziła obowiązek sporządzania certyfikatów energetycznych dla określonej grupy budynków, nie mogłaby być w praktyce wykonywana. Mogłoby to w przyszłości sparaliżować rynek nieruchomości, gdyż na rynku zbyt mało jest osób posiadających uprawnienia do wydawania świadectw. Szacuje się, że już w 2009 roku będzie potrzeba wystawienia około miliona certyfikatów.
Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2008 r. w sprawie przeprowadzania szkolenia oraz egzaminu dla osób ubiegających się o uprawnienie do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego oraz części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową (Dz.U. nr 17, poz. 104).
Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o.
